제1종 제2종 근린생활시설 차이와 함께 근린생활시설 전세, 월세 계약의 전입신고와 근린생활시설의 주거 계약시 주의사항에 대해서 소개하려고 합니다. 근린생활시설 계약을 고려 중이신 경우 이 글을 잘 읽어보시기를 바랍니다.
부동산 전세 월세 매매와 관련하여 이정보를 찾아오셨다면 거래 부동산의 근저당, 부채와 소유권 관련 정보를 확인할 수 있는 부동산 등기사항전부증명서 발급 방법과 건물의 면적, 구조 등을 기록한 건축물대장을 발급 받는 방법도 함께 알아보시길 추천합니다.

근린생활시설 종류와 차이점
근린생활시설을 계약하여 해당 시설에서 사업체를 운영할 목적이 아니라, 주거용으로 근린생활시설을 알아보고 계시는 경우 제1종, 제2종 근린생활시설의 차이는 사실 크게 중요하지 않습니다.
제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설의 차이는 해당 건물에서 영업할 수 있는 사업의 종류와 연관되어 있기 때문입니다. 일반적으로 근린생활시설은 해당 건물에서 주변 주민들의 생활 편의 시설을 영업할 수 있도록 지어진 건출물로 건축법에 의해 지정되어 있습니다.
아래에서 상세한 내용을 설명하고 있지만 간단하게 근린생활시설의 종류에 대해 요약하자면 집 근처의 슈퍼, 문방구 등의 자주 사용하는 필수적인 시설은 제1종 근린생활시설이고, 가끔 가는 식당, 또는 우리 아이가 다니는 학원 등 필요하지만 자주 가지 않는 시설은 제2종 근린생활시설이라고 생각하시면 되겠습니다.
제1종 근린생활시설
제1종 근린생활시설은 주로 생활에 꼭 필요한 시설이거나, 주민공동시설 등의 시설이 해당됩니다. 작은 슈퍼, 주민센터, 미용실, 병원 등의 시설이 바로 그런데요. 상세한 내용과 규모는 아래에서 확인하실 수 있습니다. 해당 내용은 2024년 3월 26일 일부 개정된 건축법 시행령 별표에 표기된 것 입니다.
- 식품• 잡화 • 의류 • 완구• 서적 • 건축 자재 • 의약품• 의료기기 등 일용품을 판매하는 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱 미터 미만인 것
- 휴게음식점, 제과점 등 음료 • 차 • 음식 • 빵 • 떡 • 과자 등을 조리하거나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 300 제곱 미터 미만인 것
- 이용원, 미용원, 목욕장, 세탁소 등 사람의 위생 관리나 의류 등을 세탁 • 수선하는 시설
- 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원, 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료• 치료 등을 위한 시설
- 탁구장, 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계 가 500 제곱 미터 미만인 것
- 지역자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 건강보험공단 사무소 등 주민의 편의를 위하여 공공 임무를 수행하는 시 설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱 미터 미만인 것
- 마을 회관, 마을 공동 작업소, 마을 공동 구판장, 공중 화장실, 대피소, 지역 아동 센터(단독주택과 공동주백에 해당하는 것은 제외) 등 주민이 공동으로 이용하는 시설
- 변전소, 도시가스배관시설, 통신용 시설(해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계 가 1천 제곱 미터 미만인 것에 한정). 정수장, 양수장 등 주민의 생활에 필요한 에너지공급 • 통신서비스 제공이나 급수• 배수와 관련된 시설
- 금융업소, 사무소, 부동산 중개 사무소, 결혼 상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반 업무 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 30제곱 미터 미만인 것
- 전기자동차 충전소(해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱 미터 미만인 것으로 한정)
- 동물병원, 동물미용실 및 「동물보호법」 제73조제1항제2호에 따른 동물 위탁관리업을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 300제곱미터 미만인 것
제2종 근린생활시설
제2종 근린생활시설은 제1종 근린생활시설에 비해서 필수적인 측면은 떨어지지만, 편의성의 측면과 삶의 질에 관련된 다양한 서비스 등을 포함한 시설들입니다.
- 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물 소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 종교집회장[교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실, 사당, 그 밖에 이와 비슷한 것]으로서 같은 건축물에 해당 용 도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 자동차 영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 1천 제곱미터 미만인 것
- 서점 (제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것)
- 총포판매소
- 사진관, 표구점
- 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 휴게음식점, 제과점 등 음료 • 차 • 음식 •빵 • 떡• 과자 등을 조리하거 나 제조하여 판매하는 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 300제곱미터 이상인 것
- 일반음식점
- 장의사, 동물병원, 동물미용실, 「동물보호법』 제73조제1항제2호에 따른 동물위탁관리업을 위한 시설, 그 밖에 이와 유사한 것(제1종 근린생활시설 에 해당하는 것은 제외)
- 학원(자동차학원 • 무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 교습소(자동차교습• 무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외), 직업훈련소(운전 • 정비 관련 직업훈련소는 제외)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 독서실, 기원
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(『관광진흥법」 에 따른 기타유원시설업의 시설) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사 등 일반업무시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 (제1종 근린생시설에 해당하는 것은 제외)
- 다중생활시설(「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준과 그 기준에 위배되지 않는 범위에서 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합한 것)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
- 제조업소, 수리점 등 물품의 제조· 가공· 수리 등을 위한 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만이고. 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 것
- 「대기환경보전법」, 「물환경보전법』 또는 「소음· 진동관리법』 에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 아닌 것
- 「물환경보전법』 제33조 제1항 본문에 따라 폐수배출시설의 설치 허가를 받거나 신고해야 하는 시설로서 발생되는 폐수를 전량 위탁처리하는 것
- 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
- 안마시술소, 노래연습장
- 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률』 제2조 제5호의 2에 따른 주문배송시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것(같은 법 제21조의 2 제1항에 따라 물류창고업 등록을 해야 하는 시설)
근린생활시설 전세 월세 전입신고
제1종 또는 제2종 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용으로 전세 또는 월세의 매물로 내놓아 세입자를 받는 경우가 있는데요. 근린생활시설에서도 일반적인 집처럼 전입신고를 할 수 있기 때문에 많은 분들이 일반 주택과 차이점을 고려하지 않고 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
근린생활시설 전세 월세 빌라, 주택이 많은 이유
근린생활시설로 빌라(흔히 말하는 근린빌라, 근린원룸)를 지을 경우 일반 주택에 비해 건축주, 집주인에게 유리한 점이 상당히 많습니다. 그중 하나는 건물의 층 수가 일반 빌라보다 더 높게 허용이 되고, 주차장의 공간을 주택보다 더 적게 만들 수 있다는 것입니다. 즉 같은 공간에 더 많은 세대를 입주 시키는 것이 가능합니다.
근린생활시설이 일반 주택에 비해서 유리한 다른 이유는 법적으로 상가로 허가를 받은 건축물이기 때문에 근린생활시설을 보유하고 있어도 주택으로 치지 않게 되어 주택의 추가 보유에 따른 손해를 감수할 필요가 없다는 것입니다.
거기에 상가 건물로 건축주가 세금 혜택을 받을 수 있는 등의 이유로 근린생활시설 빌라, 원룸 등이 계속해서 생기는 것입니다.
위의 이유로 근린생활시설로 허가를 받은 주거용 건축물의 숫자는 상당히 많은데요. 이런 주택들이 문제가 되는 이유는 일반 주택보다 저렴한 전세, 월세를 앞세워서 사회초년생과 학생들을 유혹한다는 것에 있습니다.
- 근린생활시설은 건축주 입장에서 가성비가 좋다.
- 전, 월세 대출이 불가능하기 때문에 가격이 저렴할 수 밖에 없다.
근린생활시설 전입신고
근린생활시설은 기본적으로 상가이고, 상가에는 전입신고가 불가능한 것이 원칙인데요. 근린생활시설은 오래 전부터 주거용으로 사용된 역사가 있기 때문에 상가임에도 예외적으로 전입신고를 하는 것이 가능하고, 확정일자를 받아서 대항력을 갖추는 것도 물론 가능합니다.
지자체마다 차이가 있지만 일반적으로 월세 계약을 하는 경우 보증금의 범위가 각 시도가 정하는 우선변제권의 한도(대략 5천만원 내외)에 들어가기 때문에 월세의 경우에는 보증금 회수에 대한 걱정을 조금 덜고 근린생활시설에서 거주를 하는 것도 가능합니다.
근린생활시설이면서 전입신고 불가의 조건으로 저렴하게 방을 내놓는 경우가 있습니다. 전입신고가 되어 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 것이 국가에 알려지면 집주인이 여러 비용적인 손해를 감수해야 하는 경우가 생기기 때문인데요(주택이 추가로 잡히거나 또는 임대 소득자가 되거나). 이 경우 전입신고와 확정일자 발급에 따른 대항력을 행사할 수 없게 되기 때문에 정말 대안이 없는 경우가 아니라면 피하셔야 합니다.
- 근린생활시설로 전입신고는 가능하다.
- 전입신고 불가를 조건으로 내놓은 집이라면 거르는 게 좋다.
- 이런 집을 소개하는 중개인도 거르는 게 좋다.
근린생활시설 전세대출 보증보험
주된 문제는 근린생활시설에서 전세를 살려고 할 때 발생하는데요. 일단 근린생활시설은 법적으로 주택이 아니기 때문에 전세자금대출이 불가능합니다. 이것만 문제라면 괜찮을텐데 추가적으로 주택을 대상으로 국가가 시행하는 보증보험에서도 근린생활시설은 제외됩니다. 즉, 전세 보증금에 대한 국가의 보호를 받을 수 없게 되는 것입니다.
근린생활시설을 전세 계약을 하려는 경우 다른 것은 몰라도 보증보험 가입이 불가능하다는 것은 확실하게 인지를 하고, 해당 집의 건축물대장 등을 활용하여 부채의 정도와 보증금의 안정성을 꼼꼼하게 체크하실 필요가 있습니다.
근린생활시설 전세 계약이 더욱 주의해야 하는 것은 전세대출이 불가능하기 때문에 주변 시세보다 저렴하게 가격이 형성되는 경우가 많아서 사람들의 주의를 더 쉽게 끌게 되기 때문입니다.
- 근린생활시설은 전세대출이 안 된다. 된다고 하는 중개인이 있다면 일단 의심을 하자.
- 근린생활시설은 보증보험 가입도 불가능하다.
근린생활시설 계약 주의사항
근린생활시설 전세 보증금은 바로 돌려받기 힘들 수 있다.
- 대출불가 -> 무자본 갭투자 -> 보증금 없음 -> 세입자 구해지기 전에는 못나간다!
앞서 근린생활시설은 전세대출이 불가능하다고 말씀드렸는데요. 이는 집을 가지고 있는 주인에게도 마찬가지라 근린생활시설의 집주인은 전세 보증금을 끼고 집을 매매한 경우가 많습니다. 흔히 말하는 갭투자의 경우죠. 이게 문제가 되는 이유는 세입자가 나가고 들어올 때 보증금을 돌려주기 위해 집주인이 대출을 사용하는 것이 어렵다는 것입니다.
즉, 근린생활시설의 전세 세입자는 다른 세입자가 구해지기 전까지 보증금을 돌려받지 못하게 될 확률이 대단히 높습니다. 보증금이 적은 월세의 경우 일단 이사를 하고 보증금이 들어올 기간까지 버티는 것이 가능할 수 있지만, 보증금의 액수가 높은 전세의 경우에는 오도 가도 못하는 상황이 발생하기 쉽습니다.
근린생활시설을 주거 목적으로 매매하는 경우 위반건축물로 지속적으로 벌금을 낼 수 있다.
- 쉽게 일어나는 일은 아니지만 걸리면 벌금 부과, 그것도 위반 사항이 고쳐질 때까지 계속.
지자체에서 실제로 열심히 단속을 하지는 않지만, 근린생활시설은 원칙적으로 상가이기 때문에 취사시설 등을 설치하여 주거 목적으로 사용하는 것은 엄연하게 불법입니다. 만약 이를 매매하여 주거용으로 사용하다가 적발되는 경우 지속적으로 매년 10%에 달하는 벌금(이행강제금)을 내야 할 수 있습니다.
층마다 건축물의 목적이 다를 수 있다.
- 매매의 경우 거래하는 층의 용도가 주택이라면 대출이 가능하다.
- 전세의 경우 해당 건물에 집주인이 가지고 있는 부채를 검토하기 때문에 전세대출이 나오지 않을 수 있다.
가령 1, 2층은 근린생활시설 3, 4층은 주택으로 등록된 건축물에서 전 층을 거주용으로 사용하는 경우 건축물대장 등에 근린생활시설이 있다고 해서 3, 4층의 전세, 매매 등에 부담을 가질 필요는 없습니다. 간혹 근린생활시설에 전세대출이 된다고 하는 경우는 이런 형태로 층마다 목적이 다른 건물에서 주거용 등록된 층은 대출이 가능하다는 이야기를 하는 경우가 대부분입니다.
다만 한 명의 주인이 이런 건물 전체를 가지고 있는 경우, 건물의 부채 비율 등이 상당히 높아져서 3, 4층에 대한 전세대출 심사에서 부적합 판정이 나올 수 있습니다. 건축물대장을 잘 보아야 하는 이유 중 하나입니다.